Недвижимость

 
Не продается архитектура, но можно комплект проектной документации продать… автор: Андрей Барковский

Проектная документация на строительство стала товаром. Без нее не пройти экспертизу, не получить разрешение на строительство, не ввести объект в эксплуатацию, не продать долю, наконец... А вот архитектура таким товаром не стала. Как-то многие застройщики и без нее обходятся. 

фото 1
фото 2

С одной стороны, простой горожанин-потребитель готов этот товар потреблять, но только в качестве бесплатного приложения. Ходить, смотреть, радовать свой глаз – это всегда пожалуйста! Но не дай бог заплатить из своего кармана за ремонт фасада своего же дома или при строительстве стерпеть удорожание кровных квадратных метров за счет архитектурных изысков (читай – излишеств). Это вряд ли...

Соответственно, с другой стороны, и застройщик не готов этот неликвидный товар заказывать. И проблема эта не чисто российская. Поставщик неликвидного товара рано или поздно начинает загибаться везде. Значимость архитектуры и архитектора падает во всем мире. Чем свободнее рынок, тем сложнее навязать потребителю пусть и социально значимую, но ему лично не в первую очередь необходимую услугу. Исключение составляют страны, которые могут себе позволить законодательно защитить архитектуру, т.е. навязать ее воспроизводство производителю недвижимости. До недавних пор это были ведущие европейские державы – Германия, Франция, Италия. Но с унификацией и бюрократизацией общеевропейского дома, стремящегося максимально исключить влияние субъективного личного фактора на экономическую деятельность, ситуация меняется не в лучшую сторону. Там тоже архитектура становится одним из разделов проектной документации.

Я бы не стал делить архитектуру сегодняшнего дня по стилистическим признакам и пытаться награждать одни стилистические направления званием прогрессивного и современного, а другие – титулом устаревшего и безвкусного. Тем более – отдавать предпочтение какому-либо из них. Для каждого конкретного места уместны те или иные стилистические приемы, зачастую одновременно могут применяться совершенно различные, кажущиеся несовместимыми, но в итоге дающие неожиданно интересное и вполне уместное решение. Обсуждая современное состояние архитектуры (в том числе и у нас в городе), я бы ее разделил на коммерческую, сориентированную прежде всего на создание объекта, приносящего прибыль, и авторскую медийную (раньше ее называли журнальной), заточенную на раскрутку автора проекта и его идей. Последняя – редкость, а у нас в городе вообще отсутствует по определению. Нет у нас таких заказчиков, готовых в ущерб коммерческому успеху проекта продвигать медийную репутацию архитектора, тем более – в профессиональных изданиях. Ну а коммерческая архитектура, как и всякий иной товар, бывает качественной, бывает посредственной, а иногда и совсем...

Так почему же в нашем городе этот товар не всегда качественный? Раньше качество проекта зависло от работы тандема «автор – главный архитектор города». Заказчика власти всегда могли нагнуть и заставить выполнять в натуре то, что было согласовано, а если не нагнули – то это прокол работы в тандеме главного архитектора. Сейчас же в связи с новым законодательством, сводящим роль главного архитектора города к нулю, с отменой процедуры согласования архитектурного проекта и контроля за его реализацией остался тандем автора и заказчика проекта. И именно от их обоюдного профессионализма, гражданской позиции и здравого смысла зависят успех или неудача проекта. Иногда (хорошо, если не всегда) этот тандем скорее похож на ринг с тяжеловесом в боксерских перчатках в одном углу и привязанным к стулу горе-физкультурником в другом углу (хорошо, если у того нет кляпа во рту). Зачастую заказчик, если и пользуется услугами профессионального архитектора (в нашем городе, бывает, часто обходятся вообще без него), то только на начальной стадии. А дальше архитектор оказывается за бортом, и лепят из его проекта что бог на душу положит. А на душу бог положит как правило, мысли об экономии всего и на всем.

Взаимоотношения человека, убежденного в том, что он заказывает музыку, и человека, получающего за эту музыку деньги, редко складываются как партнерские. Но иногда это получается, бывает это и в моей практике, так же как и наоборот. Из недавних положительных примеров приведу строительство жилого дома на углу бульвара Шмидта и ул. Менделеева. Заказчик сразу обозначил свою позицию – хочу строить красивые и качественные дома. И скрипя зубами, так как человек строит не замок для дочки, а коммерческий проект (красиво и качественно дешево не получается), придерживался этой позиции. Приходилось поскрипеть и нам, так как базовым фактором, определяющим стоимость проекта, являются технико-экономические показатели здания, никак не зависящие от сложности и качества архитектуры. Фактически проектная организация оплачивает архитектуру из своего кармана. Поэтому, если у ее руля стоит не архитектор, шансов на такой альтруизм со стороны проектировщиков очень мало. Но в итоге всё сложилось, и стоящий в натуре жилой дом ничем не отличается от начальной идеи и проектной визуализации. Я ее специально прикладываю, дабы каждый попробовал найти пять отличий (фото 1).

Одновременно прикладываю другую визуализацию также недавно построенного объекта на Московском шоссе (фото 2). И тоже предлагаю вам найти на этот раз неограниченное количество отличий. Здесь тоже всё поначалу складывалось очень удачно. Заказчик понимал важность этого места на въезде в город и хотел современной и интересной архитектуры. Но потом решил отдать разработку рабочей документации в другую организацию, рычагов воздействия и влияния на которую у меня не было никаких. Поначалу они ко мне вежливо приходили и сообщали, что тут они чуть-чуть подрезали, а тут чуть-чуть прибавили, и им кажется, что это не сильно испортило проект. На мой вопрос, если им самим себе чего-нибудь попробовать подрезать, а потом пришить в другом месте, насколько это их не испортит, не отвечали. А потом и вовсе ходить перестали. Потом грянул кризис, и проект продали другому инвестору. Тот тоже приносил мне фасады на согласование (что, кстати, не требуется теперь законом) и в ответ на мой отказ удивлялся. Но ведь похоже! – успокаивал меня заказчик. Да, отвечал я, две дамы издали тоже могут быть очень похожи, но вблизи... А если с каждой из них еще и пообщаться!

Возможно, я обманываю себя, когда считаю, что на коммерческий успех проекта влияют не только количественные, но и качественные показатели. Но, к счастью для меня, в пуле моих заказчиков есть люди, считающие так же. К сожалению, коммерческий эффект от присутствия архитектуры не поддается строгому математическому подсчету, и сложно в этом убеждать людей, верящих лишь сухим цифрам, но он есть. И мы когда-нибудь это поймем. До нас в России всегда всё доходит не сразу, но доходит...

Меня пугает огромное количество доступных квадратных метров, понастроенных в последние годы у нас в городе. Доступное вряд ли может быть комфортным. Поведение застройщиков мне напоминает поведение менеджмента отечественного автопрома конца девяностых. «Стояла очередь за «Жигулями» и всю жизнь стоять будет!» Оказалось, это не так. Людям захотелось чего-то получше, пусть даже и в разы (!) дороже. И даже очень дешевые «Лады» оказались не очень нужными. Расчет застройщиков на то, что спрос на типовые эн-ушки будет вечным, неверен. Мы стоим на пороге их перепроизводства, если уже его не переступили. И в дальнейшем мотором рынка недвижимости может быть только запрос на его новое качество. Качество иной жилой среды, качество здания, качество квартиры и ее инженерных систем. Качество, а не количество. Для формирования этого запроса, конечно, нужна социальная реклама нового типа городской среды и городского жилья, по масштабу и качеству не уступающая рекламе ведущих автобрендов. И чем раньше мы это поймем и заглянем в завтра, тем быстрее мы будем двигаться вперед.

Одной из первых таких попыток, в которой я участвую с моими заказчиками, можно назвать реализуемый сейчас проект «Затверецкий квартал». Там тоже, видимо, есть и ошибки, и недочеты, есть инерция потребителя, не дающая достичь максимального коммерческого успеха, но это попытка двигаться вперед. Это первая попытка в городе разделить пространство автомобиля и пространство пешехода, создать свое пространство для сообщества людей, для их «соседства», что в мировой градостроительной практике называется «коммьюнити». И мировой коммерческий опыт таких проектов показывает, что максимальный рост цены недвижимости происходит именно в местах создания таких «соседств». Но здесь очень многое зависит еще и от того, как смогут сорганизоваться сами соседи после ухода с площадки застройщика и строителей. Но это уже история для другой статьи...

А в итоге этих размышлений и в преддверии наступающего профессионального праздника хочу пожелать всем проектировщикам, застройщикам и строителям максимального профессионализма и ответственности перед собой, перед своим коллективом и перед своим городом. И тогда всё сложится и получится!

 
КОММЕНТАРИИ К ЗАПИСИ:
Нет комментариев

Оставить свой комментарий