Недвижимость

 
Недвижимость – две версии развития событий автор: Анна Баранова
Прогнозы цен на недвижимость, как и любые предсказания, дело неблагодарное.
 
Есть хотя бы одна страна в мире, где при росте благосостояния граждан цены на недвижимость падали, и каждый желающий мог бы иметь у себя в запасе 5-6 квартир, как 5-6 пар обуви на сезон?
 

В представлении обывателя квартира – это такой же товар, как и машина, магнитофон или апельсины на рынке. Он (товар)  имеет вид (состояние жилья) и категорию престижности (новая квартира в элитном доме похожа на дорогую «иномарку»). Соответственно, в представлении людей возникает законный вопрос: почему на «имевшую виды» старую однокомнатную «хрущевку», в отличие от «форда» 85-го года выпуска, цена постоянно растет, в то время как ликвидная стоимость последнего год от года падает? Почему на других рынках подобного не происходит?

   Именно на ожидании потребителей о снижении цен базируется первая официальная версия прогноза динамики цен на 2007-2008 гг., суть которой заключается в следующем:

При сложившейся на сегодняшний день «завышенной» цене на все типы недвижимости   совокупный платежеспособный спрос на недвижимость снизился (по мнению авторов данной теории) за период с декабря 2006 г. по июнь 2007 г. в 2 раза! Соответственно, такое снижение покупательской способности и планируемое активное строительство в 2007-2008 г., а также поправки в законе о прогрессивной ставке налогообложения при перепродаже недвижимости должны привести к снижению уровня цен на последнюю  к середине 2008 г. как минимум на 25%.

Однако возникает ряд вопросов:

1.      На основании каких цифр был сделан вывод, что объем сделок сократился в 2 раза (по данным ряда тверских агентств количество сделок сократилось приблизительно на 15-20% , что является нормальным фактором для летнего сезона, а не в 2 раза)?

2.      Есть хотя бы одна страна в мире, где рынок недвижимости воспринимался бы, как чисто товарный рынок? Где при росте благосостояния граждан цены на недвижимость (как и на золото или другие предметы роскоши) падали, и каждый желающий мог бы иметь у себя в запасе 5-6 квартир, как 5-6 пар обуви на сезон?

3.      Что такое «завышенные цены 2006 года»? Это равновесные цены рынка, диктуемые спросом и предложением. Соответственно, при дефиците спроса  сложившийся уровень цен должен был снизиться к новой равновесной цене. Однако за период стабилизации (октябрь 2006 г. – июнь 2007 г.) цены снизились только на старый жилой фонд (в непрестижных районах) и всего лишь на 5%, а на коммерческую недвижимость выросли на 20%. «Новостройки» также продолжают расти, замедлились только среднемесячные темпы роста до 0,5% .

Цены на недвижимость зависят от «поведения» участников данного рынка. Что же случилось в 2006 г., что на недвижимость цены поднялись вверх на 80-100%?

С начала 2006 г. произошла повсеместная популяризация кредитных продуктов, количество сделок по ипотеке резко возросло. Из-за этого темпы роста на недвижимость в январе-феврале 2006 г. достигли 5% в неделю, что не могло не привлечь непрофильных участников рынка – спекулянтов, для которых вложение средств в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи стало крайне привлекательным. Возникший ажиотажный спрос просто «смел» все объекты, предлагаемые на рынке. Когда рентабельность вложенных средств достигла 70-80% (в ноябре-декабре 2006 г.), непрофильные игроки (в связи с прогнозами о падении цен, широко рекламируемыми в СМИ) «резко  выбросили» свои объекты в продажу. Наступила стадия стабилизации, но не стагнации рынка.

В начале 2007 года банки снова снизили процентные ставки по кредитам и увеличили их сроки погашения, что увеличило денежную массу, оборачиваемую на рынке недвижимости. Аналогичный подъем цен происходил на многих зарубежных рынках в связи с развитием рынка ипотечного кредитования, когда основная масса населения приобретает недвижимость в кредит, считая необременительными ставки по ипотечному кредиту 3-5% в год, который можно брать на срок до 50 лет.

Все вышеперечисленные обстоятельства к началу 2007 г. привели к новой равновесной цене на недвижимость. Теперь, понимая происходящие на рынке процессы, перейдем к рассмотрению  второй  версии прогноза развития событий на рынке недвижимости в 2007-2008 гг., предложенной ведущим московским аналитиком Стерником Г.М. (чью точку зрении я полностью разделяю), тем более, что начиная с 1991 года все процессы, происходящие на рынке недвижимости Москвы, синхронно происходят в Твери.

Общий уровень цен в ближайшие 1,5-2 года будет повышаться на 3-6% за полугодие.

Вывод об устойчивой тенденции роста уровня цен на недвижимость  в среднесрочной перспективе с колебаниями темпов в роста от 0 до 15% в определенные периоды базируется на ряде неоспоримых факторов:

1.      Экономика России перешла в стадию устойчивого роста (официальный рост ВВП в год составил 6%);

2.      Рост доходов физических лиц по официальным данным составляет 11-13%;

3.      Новостройки,  вводимые в 2007-2008 гг., увеличат предложения на рынке, что повлечет за собой удешевление старого фонда (в непрестижных районах), но не глобальное снижение цен на рынке в целом.

4.      Цены на новое жилье будут продолжать расти, т.к. формируя свои  издержки, застройщик отталкивается от цен, существующих на рынке,  тем более, что в нашем регионе разрабатывать новую застройку (прежде всего, сети) – дело дорогостоящее.

Итого: сущность рынка недвижимости схожа с финансовым рынком. Недвижимость – это не товар, у которого со временем ухудшаются свойства, который можно производить до безграничности, выпуская новые модификации, удешевляющие предыдущие. Строительство напрямую связано с землей – ограниченным ресурсом, как в целом, так и на конкретной территории – городе. Недвижимость – это капиталовложение. Характеристикой данного рынка является постоянный уровень сделок, т.е. увеличение покупательской способности приводит не к прямо пропорциональному увеличению объема сделок, а к новому более высокому уровню установления равновесной цены в среднесрочном периоде. Поводом для резкого падения среднерыночных цен по всем сегментам недвижимости (более чем на 25%) могут послужить события только макроэкономического масштаба, которые ни один из аналитиков в ближайшее время не прогнозирует.
 
КОММЕНТАРИИ К ЗАПИСИ:
Нет комментариев

Оставить свой комментарий

 
ЛУЧШИЕ СТАТЬИ РУБРИК