Недвижимость

 
Рынок недвижимости автор: Анна Баранова
Что день грядущий нам готовит? Ответ на этот вопрос волнует практически всех если не каждый день, то на протяжении квартала или года – точно. Рынок недвижимости не существует в отрыве от всей экономики страны и мира. А значит, тенденции развития кризиса и успешность антикризисных мер касаются и его.
У профессиональных операторов рынка недвижимости cуществует два мнения о ситуации. Одни пытаются вещать «откровенный» и ничем не подтвержденный позитив, другие, напротив, так сгущают краски, что кризис 1998 года может показаться «цветочками» по сравнению с грядущим апокалипсисом рынка. На мой взгляд, darkness vs junior, и то и другое – крайность.
Изучая характеристики рынка недвижимости Твери по состоянию на лето 2009 года, можно с уверенностью говорить о стабилизации. Общее количество сделок по отношению к 3-му кварталу 2008 года сократилось на 30%, но при этом с марта 2009-го мы наблюдаем тенденцию к выравниванию среднемесячных показателей числа завершенных сделок. Рынок по активности похож на 2004 год. О стабилизации свидетельствует и выполаживание кривой падения цен на недвижимость по всем сегментам.
 
Вопрос не в том, сколько стоит недвижимость как товар, а в том, сколько людей готовы приобрести ее за существующую цену.
 

Жилая недвижимость

За первое полугодие 2009 года на неликвидные квартиры (старый фонд – свыше 20 лет, «хрущевки», «брежневки» в спальных районах, угловые квартиры на крайних этажах) цены упали до 50%. Можно говорить о том, что эти объекты были переоценены, и сегодня их стоимость приблизилась к черте так называемой «справедливой цены».

На ликвидные объекты цена может в ближайшее время несколько повыситься, что связано в первую очередь с общими темпами инфляции. Как уже было сказано, рынок недвижимости является отражением ситуации в экономике.

Отдельную сложность в секторе жилой недвижимости сегодня представляет реализация дорогих квартир, коттеджей и домов. Покупатели, которые готовы приобрести объекты за наличные, в среднем располагают суммами не выше двух миллионов рублей. Более дорогостоящие объекты покупают клиенты, одновременно (как правило) продающие собственную недвижимость, что существенно удлиняет и усложняет процедуру покупки или продажи.

Коммерческая недвижимость

В этом секторе кризис вызвал активизацию покупателей и продавцов. Уникальная ситуация возникла в связи с резким увеличением выставляемых в продажу объектов (количество увеличилось вдвое по отношению к 3 кварталу 2008 года). Многие объекты продаются с большим дисконтом по отношению к рыночной цене (до 35%). Частные инвесторы, обладающие свободными средствами, при грамотном размещении за месяц могут заработать от 10% до 50% на вложение.

В условиях дефицита последних трех лет на рынке объектов коммерческой недвижимости тверские и столичные инвесторы резко активизировались. Особой популярностью пользуются объекты стоимостью до 10 млн. рублей (на рынке Москвы за эти деньги можно купить в лучшем случае старую двухкомнатную квартиру в отдаленном районе, в Твери – офис в центре города).

Стоимость объектов крайне разнится, что связано с необходимостью срочной продажи объекта, неосведомленностью продавцов о реальной рыночной стоимости помещения, неготовностью документов и сложности схем оформления, месторасположением, ликвидностью.

Средняя цена на офисные помещения составляет 80 тыс. руб. за кв. м. В зависимости от ликвидности каждого отдельного помещения возможны колебания цены до 18% от данного значения.

Диапазон цен на торговые помещения весьма широк, и трудно выделить единую среднюю цену по городу, т.к. на стоимость этих объектов весьма существенно влияют многие факторы ликвидности. Помещения, расположенные в центральной части города, на людных улицах, выставлены на продажу в среднем по 95–150 тыс. руб. за кв. м и более, объекты, расположенные ближе к окраине города, в зависимости от состояния имеют среднюю стоимость 35–70 тыс. руб. за кв. м.

Производственно-складские помещения в основном представлены на рынке аренды. Число предложений по продаже очень мало, что весьма затрудняет объективную оценку рыночной стоимости. В среднем она составляет 30–40 тыс. руб. за кв. м.

Помещения свободного назначения – наиболее широко представлены на рынке коммерческой недвижимости. Большую их часть составляют квартиры на первых этажах, подготовленные к переводу в нежилой фонд. Средняя цена составляет 80 тыс. руб. за кв. м. с колебаниями плюс-минус 6–8%.

Земля

Земли сельскохозяйственного назначения под инвест-проекты упали в цене в 3 раза. Некоторые крупные латифундисты обращаются к операторам рынка на предмет обмена земли на новостройки и прочую более быструю в реализации недвижимость. Все операторы на рынке крупных земельных участков признают его нулевую активность.

Участки под ИЖС до 0,5 га пользуются сезонным спросом. Спрос на готовые дома и коттеджи сегодня выше, чем на покупку земли под последующую застройку.

Ипотека

Президент, правительство (и все кому не лень) говорят о необходимости сделать ипотечные кредиты более доступными для граждан. На деле получить ипотеку сегодня может только 2% населения. При этом суммы выдаваемых банками кредитов сократились в 2 раза. Так, средняя сумма кредита на вторичном рынке, выдаваемая сегодня, составляет 900 тыс. рублей, в 3 квартале 2008 г. она составляла 1800 тыс. рублей.

Сокращение объемов кредитования связано не только с тем, что в кризис снизились доходы потенциальных заемщиков. До кризиса большая часть ипотечных кредитов оформлялась на покупку новостроек на разных стадиях строительства. Сегодня получить кредит под долевое строительство практически невозможно, что, в свою очередь, сказывается на темпах реализации, вплоть до полной остановки строительных проектов. Сценарий дальнейшего развития событий очевиден – через год-два мы столкнемся с дефицитом нового жилья со всеми вытекающими отсюда последствиями. Банки, страхуя свои риски и не выдавая кредиты на участие в долевом строительстве, провоцируют кризис в строительной отрасли, который, в свою очередь, провоцирует кризис в смежных к строительству областях. Тупик…

С коммерческой ипотекой тоже «все не слава богу». Банки максимально занижают стоимость залога и отказывают предоставить кредит предприятиям малого и среднего бизнеса, если те в качестве залога предлагают товарный запас. В итоге приобретение коммерческой недвижимости становится невозможным или нерациональным для большинства предпринимателей. Развивать производство негде, высвободить средства из оборота крайне сложно – еще один тупик…

Банкротство

Что касается продажи объектов по банкротству, то, вопреки прогнозам, резкого «выброса» на рынок объектов предприятий-банкротов не произошло и скорее всего уже не произойдет. И банкам, и заемщикам невыгодно «сбрасывать» недвижимость по дисконтным ценам. При банкротстве в большинстве случаев применяются различные схемы реструктуризации долгов и перекредитования.

В итоге

Подводя итог, можно сказать, что недвижимость по-прежнему является объектом инвестиций, «третьей валютой» и барометром экономической ситуации. Глобального роста или обвального падения цен на недвижимость мы в ближайшее время не увидим. Да и вопрос не в том, сколько стоит недвижимость как товар, а в том, сколько людей готовы приобрести ее за существующую цену.

 
КОММЕНТАРИИ К ЗАПИСИ:
Нет комментариев

Оставить свой комментарий