Недвижимость

 
Гришковец и системный кризис несистемы автор: Андрей Барковский
Задача, поставленная главным редактором для написания статьи, звучала традиционно для России – «Что делать?», с небольшим конкретизирующим добавлением – «…власти и бизнесу в условиях кризиса для поддержания тверского строительного рынка». Нет бы спросить – кто виноват? Поэтому статья давалась трудно.
 
Обвал 1998 года был компенсирован быстрым появлением экспортно ориентированных локомотивов роста, которые и вытащили экономику страны при обанкротившемся бюджете. Сейчас именно эти локомотивы, подобно шагреневой коже, сжались если не в десятки раз, то в разы
 

 Размышлять легче всего на свежем воздухе, который, тем не менее, не гарантирует результата. Поэтому, выгуливая собаку, я попинывал комок свежесмерзшегося снега, который быстро уменьшался по мере приближения к дому. Образ получался очень актуальный и не очень веселый. Но одновременно он вызвал исключительно свежие и яркие воспоминания из зимнего детства о том, как можно было быстро преодолеть дорогу от школы до дома, гоняя перед собой счищенный дворницким скребком с асфальта кусок плотно утоптанного желто-коричневого снега. С каждым веселым ударом ноги он становился все меньше и меньше, пока окончательно не рассыпался в снежную труху. Тогда в ход шел другой, и так до самого дома. Занятие было бессмысленное, убивало зимнюю обувь и вызывало гнев родителей, но оно делало путешествие от школы до дома настолько веселым и беззаботным, что победить его смогли только девушки в более старших классах.

Такие воспоминания, подобно новеллкам Гришковца о прохладной сладости перевернутой ночью подушки или притащенной домой собаки, порой возвращают нас к простым и понятным с детства оценкам и ценностям. Где белое –  это белое, а черное –  это черное. Что получать по труду –  это хорошо, а не по труду – не очень. Это заставило меня несколько иначе взглянуть на докризисную ситуацию в бурно развивавшемся строительном рынке. А все ли там было так шоколадно и белым-бело, как под свежим снегом? И почему благосостояние людей, работающих на этом рынке (в том числе и вашего покорного слуги), росло гораздо быстрее, чем цифры жилищной обеспеченности из громкого нацпроекта? И надо ли эту ситуацию как можно скорее возвращать?

Мне кажется, что многое можно объяснить тем, что мы являлись частью огромной пирамиды, которая, кстати, не ограничивалась масштабами только нашей страны…  Попробую объяснить. В последнее десятилетие на строительном рынке постоянно рос спрос, поддерживаемый инвесторами, рассматривавшими недвижимость не как предмет потребления, а как средство вложения и, соответственно, приумножения капитала, что породило парадоксальную ситуацию – чем выше цена, тем выше спрос. Постоянно растущая в цене недвижимость вела себя как ценная бумага. Большая доходность (т.е. быстрота роста в цене) гарантировала ей еще больший спрос.

Представить себе предмет потребления, пусть и дорогостоящий (например, автомобиль), который дорожает с каждым годом, несмотря на возраст, и при этом пользуется все большим спросом (если это не коллекционный экземпляр), невозможно. Ситуация становилась абсурдной и указывала на то, что предмет нашего анализа системой не является. Точнее, в нем одновременно, как в шизофренике, живут две системы: одна – потребления, в лице человека (предпринимателя, организации и т.д.), ищущего крышу над головой, другая – накопления, в лице человека, ищущего способ приумножения капитала. Посему все внешние факторы так называемого системного характера дают совершенно не прогнозируемый результат. Например, упавшая или начавшая падать цена на недвижимость вовсе не вызвала повышения спроса у конечного потребителя. И все разговоры о его выжидательной позиции – это самообман. Просто с рынка недвижимости стал уходить инвестиционный спекулянт, составлявший в структуре спроса пусть и не пятьдесят процентов, но двадцать – отсутствия которых оказалось вполне достаточно, чтобы разрушить сложившийся баланс спроса и предложения.

Прошлые попытки государства увеличить предложение, субсидируя строительство, были похожи на странное поведение эмитента, выпускающего акции и тут же покупающего их по цене выше номинала. Все это напоминало надувающийся биржевой пузырь с одной утешающей мыслью о том, что до цены макулатуры, в отличие от акции, недвижимость упасть не может. Поэтому лопнуть, как мыльный пузырь, он не мог, но вот сдуться, подобно воздушному шару, у которого выключили горелку, – вполне. Что и произошло в октябре. Теперь неплохо бы узнать, куда и сколько соломки надо подстелить.

Мы все (архитекторы, проектировщики, строители) чувствовали себя в последнее время достаточно комфортно, поскольку спрос и цена росли, а за счет чего – нас особо не интересовало. Да и не наше это дело –  заниматься в рабочее время системным анализом, слава Богу, было чем развлечься, да и есть для этого специально обученные (с многочисленными МВА и прочими дипломами) люди. Но говорить да и слушать о том, что вверх мы летим за счет постоянного разогрева воздушного шара, а богатеем за счет расползающегося основания пирамиды, было невыгодно и неприятно. Посему никто этим и не занимался. Новая «ум, честь и совесть нашей эпохи» в это время пилила недопиленное. В общем, не до того нам было.

В оправдание нам, любимым, можно сказать, что и в досточтимой Америке параллельно стремительными темпами росла в цене недвижимость, которую якобы были в состоянии покупать люди, у которых якобы были деньги. С них, кстати, все и началось. Но это еще просто цветочки по сравнению с тем кидаловом, которое готовят шейхи пестрой куче мировых инвесторов в Арабских Эмиратах, где идет огромная непрекращающаяся стройка с постоянно растущей в цене недвижимостью, уже догнавшей стоимость квадратного метра в Москве в пределах Садового кольца. Как только эта стройка остановится (по причине отсутствия земли или денег), и встанет вопрос «А для кого эти десятки миллионов квадратных метров построены?» – то придется долго искать желающих их приобрести без права не только на гражданство, но и вида на жительство (единственный вариант – сменить пол, выйти за шейха и потерпеть десяток лет). Правда, климат здесь, мягко говоря, не средиземноморский, и цены, как в Риме, и эксплуатация недвижимости не дешевле, чем у нас в Заполярье, и работать, если нет стройки, больше негде. В общем, велком и ласкаво просимо!

И тогда становится понятно, что строится это все для инвесторов, использующих как финансовый инструмент постоянно растущую в цене недвижимость. А точнее, для арабских шейхов, которые сначала впаривают инвесторам землю, а потом в качестве генподрядчиков (а реально – банальных посредников, т.к. строится все мозгами североамериканцев и европейцев да руками азиатов) реализуют эти стройки аравийского коммунизма. И когда это все рухнет, они останутся в самом худшем раскладе при своих деньгах, а вот инвесторы (которые для арабов, кстати, –  никто, и звать их никак, и прав у них никаких) в этой пирамиде будут в…  Поэтому нельзя эту стройку останавливать ни на секунду. И лезут они пальмами в море, а бурджами (башнями) в небо.

Стоп. При чем здесь шейхи? Да при том, что это самый яркий пример перегрева рынка недвижимости, причем, по-моему, вполне сознательного. У нас таких примеров немного, разве что Московский Сити, уже вставший, кстати. Последствия такого перегрева (сознательного или без) по природе своей будут те же. Разница – в глубине и масштабах. Отсюда мой вывод – мы имели дело с перегревом строительного рынка, что обозначает искусственно поддерживаемый рост, который при исчезновении внешнего искусственного фактора роста просто обречен на обвальный спад, а кризис был лишь его катализатором. Отсюда следующий вывод, что обвал неизбежен без нового фактора роста. А где его взять? Быстрота обвала 1998 года была компенсирована быстротой появления экспортно ориентированных локомотивов роста, которые и вытащили экономику страны при обанкротившемся бюджете. Сейчас именно эти локомотивы, подобно шагреневой коже, сжались если не в десятки раз, то в разы. Спасти их может только аналогичная девальвация рубля, в разы. Спаси нас Боже от такого спасения. Хотя не удивлюсь, если олигархи подобное развитие событий все-таки пролоббируют. Посему сегодня мы имеем, в отличие от 1998 года, только один источник спасения от обвала – накопления федерального бюджета. Но стоит ли их нам давать, а если стоит, то на что, сколько, и каким образом?

Давать, конечно, надо, если мы кому-то нужны в живом виде. Другой вопрос, что нельзя давать прямо в руки, нельзя давать через руки чиновников. Надо давать через рынок. Пытаться компенсировать сбежавшего инвестора путем покупки не раскупленных им квартир –  значит оттягивать развязку, но не лечить при этом болезнь. Не случайно именно эта идея столь активно лоббируется авторами московской строительной пирамиды. А вот резко увеличить вложения  в социальную, транспортную, инженерную, даже военную инфраструктуры просто необходимо. Но только на принятие такого решения, определение реестра соответствующих объектов, выделение средств, проведение конкурсов уйдет не меньше года. А если сюда добавить решение земельных вопросов, подключения к инженерным сетям, проектирования, экспертизы, разрешения на строительство, то и парой лет не обойтись при разворотливости нашего госаппарата. А за два года население уже успеет помереть и заново родиться. Хотя не так давно мы с заказчиком в течение месяца сделали проект, собрали исходные данные, прошли экспертизу и выиграли конкурс на государственное софинансирование. Правда, какого административного ресурса это стоило заказчику, я даже заикаться не имею права.

Почему нельзя работать пускай не так, пускай не всегда, но даже если в три раза медленнее (а не в десять как сейчас) – непонятно, но это был бы огромный прогресс! Однако даже так деньги все равно пойдут через руки чиновника. Как этого избежать в условиях кризиса и временного цейтнота – не представляю. И тут опять непаханое поле для работы власти и ее партии. Правда, как она усилит и без того безуспешную борьбу с коррупцией – не знаю. А точнее, знаю, но писать не хочу. Эдакий секси садо-мазо. Сам себя по попке кожаной плеточкой. Хлестайте меня! Хлестайте! Дайте мне бурю!

Ну да ладно. По мере исправления ситуации (если оно произойдет)можно было бы вернуться к лечению причин самой болезни и недопущения ее рецидивов. В стране, где разница в уровне жизни приближается к двум нулям до запятой, даже для среднего слоя не решаемой становится проблема поиска денег на недвижимость. А у верхнего слоя другая не решаемая проблема – по каким еще матрасам (это тоже финансовый инструмент, только с отрицательной доходностью и положительной сохранностью) эти деньги распихать. И они опять выплеснутся на рынок недвижимости. Опять сделают ее недоступной для среднего и нижнего слоя. Чтобы этого не произошло, необходимо убрать с рынка спекулятивного инвестора. Кнут и пряник оставим наследникам римского права, у нас работает пара «острог и целковый».

Внеся изменения в Налоговый кодекс в части налогообложения инвестиций в недвижимость, делающие прогрессирующую раскрутку цен невыгодной, сочетая это со строгой фискальной политикой, можно в кратчайшие сроки добиться данной цели. Через хитрые кривые схемы часть спекулянтов все равно останется на рынке. Но это уже будут не определяющие рынок игроки, а его естественный демпфер. Более того, взамен ушедшего спекулянта в  качестве активного игрока на этом рынке могло бы присутствовать государство. Вместо того чтобы плакать по поводу заоблачных цен, активно покупая и продавая недвижимость, государство вполне могло бы держать цены в разумных пределах, подобно валютному коридору Центробанка. И воровать в таких условиях будет довольно сложно. Только так государство смогло бы выровнять региональные цены на недвижимость, отличающиеся чуть ли не в десятки раз. Те, кто говорит, что это нормальная рыночная ситуация, делит страну на колониальные территории и метрополии и препятствует созданию единого и мобильного для всей страны рынка труда, без которого страна с такой огромной территорией и столь малой численностью активного населения просто обречена на гибель.

Заключая вышесказанное, можно предположить, что выкарабкаться из сложившейся на строительном рынке ситуации можно. Для других секторов экономики рецепты примерно такие же. Надо раскупоривать внебюджетную кубышку. Но тут вопрос первый – а хватит ли ее на всех? И вопрос второй – а можно ли ее раскупоривать при сегодняшней расторопности и честности государственной машины? Для меня ответы на эти вопросы пока не очевидны. А времени на изменение моего мнения не было уже вчера. Реально это экзамен на зрелость созданной Путиным политической системы. Да, она стабильна. Но эффективна ли? И на что (кого) работают ее последние изменения, делая ее  еще жестче и еще неповоротливей? А мобильность не только в решениях, но и в идеях сейчас ой как важна.

Для правильной оценки происходящего нужно, помимо взгляда с птичьего полета на макроэкономическую ситуацию (нам, орлам, все хочется летать), спуститься на землю. А с земли я вижу, что с тех пор, как благодаря партийным спискам Городская дума попала в удельное правление к единороссам  – искусственная пробка от Речного вокзала в центр города с октября (!!!) месяца и по сей день по причине зачем-то начатого и почему-то незаконченного трехмесячного ремонта подъездов к мосту не исчезла. При всей неоднозначности оценок деятельности Олега Лебедева представить такое безобразие при нем было невозможно. Это я об эффективности и мобильности.

P.S.  Если моя статья показалась кому-то слишком резкой, прошу простить. Но жанр публицистики требует определенной провокационности. Вывести из полуобморочного состояния можно только нашатырем в нос и потом – по щекам…

И еще один совет. Я давно не тороплю мысленно холодную зиму в предчувствии долгожданного лета, которое мелькнет двумя солнечными неделями и подарит на прощанье монпансье из сухой листвы. И нет еще одного года, как мгновенья у виска.

Кризис – это та же зима длиною в пару-тройку лет. А жить полноценно и весело вполне можно и зимою, особенно нам, россиянам, привыкшим к любым зимам.

 
КОММЕНТАРИИ К ЗАПИСИ:
Нет комментариев

Оставить свой комментарий

 
ЛУЧШИЕ СТАТЬИ РУБРИК